米国住宅ローン金利 2026: 30年固定とFed Funds
Federal Reserve · USD · パススルー 65% 期間 6 か月
伝達チェーン
住宅ローン金利 − 政策金利の過去平均スプレッド: 2.10pp. 現在のスプレッド: 2.92pp. 長期平均を上回っています。銀行は通常より広いリスクプレミアムを上乗せしています。
過去スプレッド（5年・月次）
政策金利と代表的な固定型住宅ローン金利の比較。網掛け部分がスプレッドです。
インプライド12か月先フォワードパス
先物市場が示す政策金利パスが維持され、過去スプレッドが長期平均へ戻る場合に、代表的な固定型住宅ローン金利がどこに落ち着くかを示します。
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上部の4つのタイルは、この国のライブの政策金利（中央銀行が設定）、インターバンク金利、家計が利用できる代表的な固定型および変動型住宅ローン金利を示します。政策金利と住宅ローン金利の差がスプレッドで、貸し手が資金調達、信用リスク、利益を賄うために上乗せする部分です。
最初のチャートは、過去5年間のスプレッドを示します。網掛け部分が広がると、通常は長期債市場の変化や追加リスクの織り込みにより、銀行が政策金利に上乗せする幅を広げていることを意味します。狭まる場合は、競争や中央銀行の債券購入がマージンを圧縮しています。2つ目のチャートであるインプライド12か月先フォワードパスは、現在の先物市場が織り込む政策金利の行方に過去スプレッドを適用し、両方の関係が成り立つ場合に住宅ローン金利がどこに着地するかを示します。これは予測ではなく、現在の市場価格がすでに示唆している水準です。
国別スプレッドの要因
住宅ローン金利と政策金利のスプレッドは、主に4つの要因に分解できます。第一に、資金調達カーブ：貸し手が主にカバードボンドで資金調達する法域（ドイツ、デンマーク、フランス、スウェーデン）では、スワップ＋カバードスプレッドのベーシスを受け継ぎます。これは2022年前の5-15 bpから、ECBのAPP/PEPP縮小期には25-50 bpへ拡大しました。預金基盤で資金調達する貸し手（英国、オーストラリア）は、短期金利の伝達と預金ベータにより強く結び付きます。米国の貸し手はローンをagency MBSプールへ売却するため、スプレッドはプライマリー・セカンダリーMBSベーシスとFed SOMA再投資方針に敏感です。
第二に、期限前返済オプションとコンベクシティ：経済的な期限前返済ペナルティがない商品（米国30年、デンマークのコーラブル債）は名目スプレッドではなくOASで取引されます。金利ボラティリティ局面（VIX-Treasury MOVEの共動）でOASが拡大すると、借り手金利へ直接波及します。ペナルティで保護された欧州商品（ドイツの§489 BGB下のFestzins、フランスのindemnité de remboursement anticipé）は、オプションプレミアムが最小限です。第三に、貸し手のデュレーションミスマッチ：主要な現地商品が短期固定（英国2/5年）であれば資産負債ギャップは小さく、スプレッドは安定します。長期固定（米国30年、ドイツ10年）の場合、貸し手はデュレーションヘッジをスワップ市場やMBS市場に依存し、これらのヘッジ市場がストレスを受けるとスプレッドは拡大します。第四に、規制上限と資本規制：フランスのtaux d'usure、LTV/DTIの健全性フロア（スイス、オーストラリア、カナダ）、Basel IIIのLTV区分別リスクウェイト差は、貸出の限界コストを変え、1〜3四半期のラグを伴って提示金利に反映されます。
フォワードパス（月次）
| 月 | インプライド政策金利 | 予測 30-Year Fixed | スプレッド |
|---|---|---|---|
| 2026-07 | 3.62% | 6.46% | +2.84pp |
| 2026-08 | 3.62% | 6.38% | +2.76pp |
| 2026-09 | 3.62% | 6.31% | +2.69pp |
| 2026-10 | 3.62% | 6.25% | +2.62pp |
| 2026-11 | 3.62% | 6.19% | +2.56pp |
| 2026-12 | 3.62% | 6.14% | +2.52pp |
| 2027-01 | 3.62% | 6.09% | +2.47pp |
| 2027-02 | 3.62% | 6.05% | +2.43pp |
| 2027-03 | 3.62% | 6.02% | +2.39pp |
| 2027-04 | 3.62% | 5.99% | +2.36pp |
| 2027-05 | 3.62% | 5.96% | +2.33pp |
| 2027-06 | 3.62% | 5.93% | +2.31pp |
Fedの政策が米国住宅ローン金利に届く仕組み
連邦準備制度（Fed）はフェデラルファンド金利の目標を設定します。これは、ほぼすべてのドル建て短期資金調達におけるLIBOR後のベンチマークである**Secured Overnight Financing Rate (SOFR)**を直接動かします。SOFRは、銀行が翌日物で実際に資金を借りる際に支払う金利です。Fedが利上げすると、SOFRは数時間以内に動きます。
30年固定住宅ローンへの波及は、はるかに間接的です。一般的な30年住宅ローンは住宅ローン担保証券（MBS）にプールされ、機関投資家へ売却されます。投資家は、10年米国債利回りに対するスプレッドでMBSを価格設定します。10年米国債利回り自体は、今後10年間の平均的なFed政策に対する市場期待とタームプレミアムを反映しています。その結果、25 bpのFed利下げは通常、住宅ローン金利を10-15 bp程度しか低下させず、しかも数カ月の遅れを伴います。
これは、長期インフレ期待やタームプレミアムが不利に動いた場合、Fedが利下げしている最中でも住宅ローン金利が上昇し得る理由を説明します（2024年終盤に一時的にそうなりました）。
現在の金利スナップショット
現在の30年固定、5/1 ARM、SOFR、Fed Funds Rate、政策金利に対するスプレッドを含む完全なスナップショットは、このページ上部でmortgage_rates.jsonからライブ表示されます。方法論とデータソースは下部に記載しています。
Fed Funds Rateに対する過去のスプレッド
チャートは、過去5年間の30年固定住宅ローン金利とFed Funds Rateを示しています。2つのレジームが際立ちます。
- 2021-2022年: Fed fundsがゼロ近辺でMBS需要が強かったため、スプレッドは異常に狭い水準（およそ1.5パーセントポイント）でした。
- 2022-2024年: 急速な利上げサイクルの中で、MBS投資家が期限前返済の不確実性に対する補償を求めたため、スプレッドは3パーセントポイント超へ拡大しました。
- 2025-2026年: サイクルがピークを迎え、期限前返済リスクが正常化する中で、スプレッドは長期平均の約1.7-2.1パーセントポイントへ徐々に縮小しています。
米国の借り手にとって実務上重要なのは、住宅ローン金利の動きはFedの動きと同じではないという点です。スプレッド自体が、変動の2番目に大きな要因です。
12カ月先の経路
インプライド政策経路は、CMEで取引される30-day Fed Funds futuresから導出しています。その経路に米国の過去のスプレッドを加え、65%のパススルー係数と6カ月の波及ラグ（2018-2024年の局面に月次データで較正）でならすことで、インプライド30年固定金利へ変換します。
先物が示す政策経路が維持され、スプレッドが過去平均に回帰するなら、30年固定金利は上のチャートの予測へ向かって推移するはずです。これは予測ではありません。現在の市場によるFed政策の価格付けと整合的な金利水準です。
米国固有の住宅ローン商品慣行
- 30年固定が主流です。新規conventional originationsの約85%を占めます。
- 15年固定は金利が約50 bp低い一方、月々の支払額は約50%高くなります。
- 5/1 ARM（5年間固定、その後SOFR + マージンに対して毎年リセット）は、30年固定より約50-100 bp低く価格設定されます。
- Jumbo loansは適格ローン限度額（2026年は多くの郡で$766,550）を超えるローンで、以前はプレミアムが付きました。2020年以降は、銀行のバランスシート価格設定により、適格ローンを下回る金利になることも多くなっています。
- Freddie Mac PMMS surveyは30年固定金利の標準的な全国参照値です。毎週木曜日に公表され、ほとんどの米国ニュースメディアが引用する出典です。
出典と方法論
- 30年固定および15年固定: Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey (PMMS)。
- 5/1 ARM: FRED series MORTGAGE5US。
- Fed Funds Rate: Federal Reserve H.15 statistical release。
- SOFR: New York Fed reference rate。
- インプライド政策経路: CME 30-day Fed Funds futures (FF), front 12 contracts。
- パススルー係数（0.65）と6カ月ラグは、2018-2024年のサンプルに月次データで較正しています。
基礎となる会合確率ツリーについては連邦準備制度ページをご覧ください。30年住宅ローンの価格設定を動かす債券利回りの文脈については、イールドカーブ・モニターをご覧ください。