英国住宅ローン金利 2026: 2年固定とイングランド銀行Bank Rate
Bank of England · GBP · パススルー 90% 期間 2 か月
Will United Kingdom mortgage rates go up or down over the next 12 months?
Higher +101bpInterest-rate futures currently imply that the typical 2-Year Fixed (75% LTV) in the United Kingdom rises from 5.55% today to 6.56% by 2027-09, about 101 basis points higher. This is not a forecast: it is the mortgage rate consistent with what markets are already pricing for Bank of England policy.
データ更新日 2026-10-12. Derived from interest-rate futures pricing for the policy rate, plus this market's long-run mortgage spread, pass-through factor and transmission lag. Market pricing changes daily and has been wrong before. Not financial advice.
伝達チェーン
住宅ローン金利 − 政策金利の過去平均スプレッド: 1.80pp. 現在のスプレッド: 1.80pp. 長期平均とおおむね一致しています。
インプライド12か月先フォワードパス
先物市場が示す政策金利パスが維持され、過去スプレッドが長期平均へ戻る場合に、代表的な固定型住宅ローン金利がどこに落ち着くかを示します。
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上部の4つのタイルは、この国のライブの政策金利（中央銀行が設定）、インターバンク金利、家計が利用できる代表的な固定型および変動型住宅ローン金利を示します。政策金利と住宅ローン金利の差がスプレッドで、貸し手が資金調達、信用リスク、利益を賄うために上乗せする部分です。
最初のチャートは、過去5年間のスプレッドを示します。網掛け部分が広がると、通常は長期債市場の変化や追加リスクの織り込みにより、銀行が政策金利に上乗せする幅を広げていることを意味します。狭まる場合は、競争や中央銀行の債券購入がマージンを圧縮しています。2つ目のチャートであるインプライド12か月先フォワードパスは、現在の先物市場が織り込む政策金利の行方に過去スプレッドを適用し、両方の関係が成り立つ場合に住宅ローン金利がどこに着地するかを示します。これは予測ではなく、現在の市場価格がすでに示唆している水準です。
国別スプレッドの要因
住宅ローン金利と政策金利のスプレッドは、主に4つの要因に分解できます。第一に、資金調達カーブ：貸し手が主にカバードボンドで資金調達する法域（ドイツ、デンマーク、フランス、スウェーデン）では、スワップ＋カバードスプレッドのベーシスを受け継ぎます。これは2022年前の5-15 bpから、ECBのAPP/PEPP縮小期には25-50 bpへ拡大しました。預金基盤で資金調達する貸し手（英国、オーストラリア）は、短期金利の伝達と預金ベータにより強く結び付きます。米国の貸し手はローンをagency MBSプールへ売却するため、スプレッドはプライマリー・セカンダリーMBSベーシスとFed SOMA再投資方針に敏感です。
第二に、期限前返済オプションとコンベクシティ：経済的な期限前返済ペナルティがない商品（米国30年、デンマークのコーラブル債）は名目スプレッドではなくOASで取引されます。金利ボラティリティ局面（VIX-Treasury MOVEの共動）でOASが拡大すると、借り手金利へ直接波及します。ペナルティで保護された欧州商品（ドイツの§489 BGB下のFestzins、フランスのindemnité de remboursement anticipé）は、オプションプレミアムが最小限です。第三に、貸し手のデュレーションミスマッチ：主要な現地商品が短期固定（英国2/5年）であれば資産負債ギャップは小さく、スプレッドは安定します。長期固定（米国30年、ドイツ10年）の場合、貸し手はデュレーションヘッジをスワップ市場やMBS市場に依存し、これらのヘッジ市場がストレスを受けるとスプレッドは拡大します。第四に、規制上限と資本規制：フランスのtaux d'usure、LTV/DTIの健全性フロア（スイス、オーストラリア、カナダ）、Basel IIIのLTV区分別リスクウェイト差は、貸出の限界コストを変え、1〜3四半期のラグを伴って提示金利に反映されます。
フォワードパス（月次）
| 月 | インプライド政策金利 | 予測 2-Year Fixed (75% LTV) | スプレッド |
|---|---|---|---|
| 2026-10 | 3.75% | 5.55% | +1.80pp |
| 2026-11 | 3.97% | 5.65% | +1.68pp |
| 2026-12 | 4.11% | 5.77% | +1.66pp |
| 2027-01 | 4.11% | 5.83% | +1.72pp |
| 2027-02 | 4.31% | 5.96% | +1.65pp |
| 2027-03 | 4.47% | 6.10% | +1.63pp |
| 2027-04 | 4.47% | 6.17% | +1.71pp |
| 2027-05 | 4.62% | 6.28% | +1.67pp |
| 2027-06 | 4.70% | 6.38% | +1.68pp |
| 2027-07 | 4.70% | 6.43% | +1.73pp |
| 2027-08 | 4.79% | 6.50% | +1.72pp |
| 2027-09 | 4.82% | 6.56% | +1.74pp |
BoEの政策が英国住宅ローン金利に届く仕組み
イングランド銀行の金融政策委員会（MPC）はBank Rateを設定します。これは商業銀行準備に支払われる金利です。Bank Rateは、LIBOR後の英ポンドベンチマークである**SONIA (Sterling Overnight Index Average)**のアンカーになります。英国はG7の中で住宅ローンへの波及が最も速い国です。理由は3つあります。
- 短期固定の文化: 英国の代表的な住宅ローンは2年固定で、5年以上の固定を選ぶ借り手は約25%にとどまります。借り手はおおむね2-3年ごとに市場金利へ再価格設定されます。
- トラッカー商品: 既存住宅ローンの約10%は純粋なトラッカー（Bank Rate + マージン）で、MPC決定と同じ月に再価格設定されます。
- Standard Variable Rate: 借り手の約15%は固定期間終了後に貸し手のSVRへ移行します。SVRは通常、Bank Rate変更から1回のMPCサイクル以内に動きます。
その結果、25 bpのBank Rate変更は、2-3カ月以内に平均実効住宅ローン金利を約20 bp動かします。これはここで追跡している7つの中央銀行の中で最も高いパススルー比率です。
現在の金利スナップショット
ページ上部のスナップショット表には、ライブの2年固定（75% LTV、最も引用されるベンチマーク）、SVR、SONIA、Bank Rateが表示されます。SVRは構造的に高い水準にある点に注意してください。これは積極的に比較検討しない借り手を取り込む貸し手の裁量金利を反映しています。「広告表示」の2年固定が、新規借り手が実際に支払う金利です。
Bank Rateに対する過去のスプレッド
2年固定とBank Rateのスプレッドは2010年以降、おおむね0.75パーセントポイントで平均してきましたが、2022-2023年には大きく振れました。
- 2022年9月（ミニ予算）: 2年固定は一時6.5%を超えました。当時Bank Rateはまだ2.25%であり、英国債市場の混乱により一時的に4パーセントポイント超のスプレッドが生じました。
- 2023-2024年: 英国債が安定するにつれて、スプレッドは1 pp方向へ正常化しました。
- 2025-2026年: 貸し手間競争が戻ったため、スプレッドは長期平均をやや下回る水準（約0.6 pp）にあります。
SVRとBank Rateのスプレッドは構造的にはるかに広く、通常2-3 ppです。SVRは積極的に交渉される金利ではないためです。
12カ月先の経路
インプライド経路は、SONIA 1-month futures（ICE）を使って、将来の各MPC会合時点の期待Bank Rateを導出します。その後、過去のスプレッドを適用し、英国の反応の速い住宅ローン市場を反映する高いパススルー係数（0.90）と短い波及ラグ（2カ月）でならして、2年固定を予測します。
市場がBoEの追加緩和を織り込んでいる場合、予測2年固定はほぼ歩調を合わせて低下するはずです。市場が据え置きを織り込む場合、固定金利は横ばいにとどまるはずです。会合ごとの詳細な見通しはイングランド銀行会合確率と比較してください。
英国固有の住宅ローン商品慣行
- **2年固定（75% LTV）**は購入・借り換えの代表的商品です。
- 5年固定は2年固定より約25-50 bp高く提供されます。
- 10年固定も存在しますが、まれです（新規実行の約5%）。
- Tracker住宅ローン: Bank Rate + 0.5%から + 1.5%。MPCの翌月に再価格設定されます。
- Standard Variable Rate (SVR): 貸し手の裁量金利で、通常6-8%。固定期間を終了させたままにする借り手に影響します。
- **Loan-to-value (LTV)**は重要です。60% LTVは75% LTVより約25 bp安く、90%以上のLTVは約75 bp高くなります。
出典と方法論
- 新規取引の実効住宅ローン金利: Bank of England Bankstats Table A5.6。
- SVR: Moneyfacts SVR average。
- Bank Rate: Bank of England official Bank Rate。
- SONIA: Bank of England SONIA reference rate。
- インプライド政策経路: ICE 1-month SONIA futures (SO1)。
MPC会合確率についてはイングランド銀行ページを、英国債の文脈についてはイールドカーブ・モニターをご覧ください。