日本の住宅ローン金利 2026: 変動金利・フラット35と日銀政策金利
Bank of Japan · JPY · パススルー 40% 期間 9 か月
Will Japan mortgage rates go up or down over the next 12 months?
Higher +29bpInterest-rate futures currently imply that the typical Flat 35 (35-Year Fixed) in Japan rises from 3.21% today to 3.50% by 2027-09, about 29 basis points higher. This is not a forecast: it is the mortgage rate consistent with what markets are already pricing for Bank of Japan policy.
データ更新日 2026-10-12. Derived from interest-rate futures pricing for the policy rate, plus this market's long-run mortgage spread, pass-through factor and transmission lag. Market pricing changes daily and has been wrong before. Not financial advice.
伝達チェーン
住宅ローン金利 − 政策金利の過去平均スプレッド: 2.21pp. 現在のスプレッド: 1.96pp. 長期平均を下回っています。競争や資産購入がスプレッドを圧縮しています。
インプライド12か月先フォワードパス
先物市場が示す政策金利パスが維持され、過去スプレッドが長期平均へ戻る場合に、代表的な固定型住宅ローン金利がどこに落ち着くかを示します。
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上部の4つのタイルは、この国のライブの政策金利（中央銀行が設定）、インターバンク金利、家計が利用できる代表的な固定型および変動型住宅ローン金利を示します。政策金利と住宅ローン金利の差がスプレッドで、貸し手が資金調達、信用リスク、利益を賄うために上乗せする部分です。
最初のチャートは、過去5年間のスプレッドを示します。網掛け部分が広がると、通常は長期債市場の変化や追加リスクの織り込みにより、銀行が政策金利に上乗せする幅を広げていることを意味します。狭まる場合は、競争や中央銀行の債券購入がマージンを圧縮しています。2つ目のチャートであるインプライド12か月先フォワードパスは、現在の先物市場が織り込む政策金利の行方に過去スプレッドを適用し、両方の関係が成り立つ場合に住宅ローン金利がどこに着地するかを示します。これは予測ではなく、現在の市場価格がすでに示唆している水準です。
国別スプレッドの要因
住宅ローン金利と政策金利のスプレッドは、主に4つの要因に分解できます。第一に、資金調達カーブ：貸し手が主にカバードボンドで資金調達する法域（ドイツ、デンマーク、フランス、スウェーデン）では、スワップ＋カバードスプレッドのベーシスを受け継ぎます。これは2022年前の5-15 bpから、ECBのAPP/PEPP縮小期には25-50 bpへ拡大しました。預金基盤で資金調達する貸し手（英国、オーストラリア）は、短期金利の伝達と預金ベータにより強く結び付きます。米国の貸し手はローンをagency MBSプールへ売却するため、スプレッドはプライマリー・セカンダリーMBSベーシスとFed SOMA再投資方針に敏感です。
第二に、期限前返済オプションとコンベクシティ：経済的な期限前返済ペナルティがない商品（米国30年、デンマークのコーラブル債）は名目スプレッドではなくOASで取引されます。金利ボラティリティ局面（VIX-Treasury MOVEの共動）でOASが拡大すると、借り手金利へ直接波及します。ペナルティで保護された欧州商品（ドイツの§489 BGB下のFestzins、フランスのindemnité de remboursement anticipé）は、オプションプレミアムが最小限です。第三に、貸し手のデュレーションミスマッチ：主要な現地商品が短期固定（英国2/5年）であれば資産負債ギャップは小さく、スプレッドは安定します。長期固定（米国30年、ドイツ10年）の場合、貸し手はデュレーションヘッジをスワップ市場やMBS市場に依存し、これらのヘッジ市場がストレスを受けるとスプレッドは拡大します。第四に、規制上限と資本規制：フランスのtaux d'usure、LTV/DTIの健全性フロア（スイス、オーストラリア、カナダ）、Basel IIIのLTV区分別リスクウェイト差は、貸出の限界コストを変え、1〜3四半期のラグを伴って提示金利に反映されます。
フォワードパス（月次）
| 月 | インプライド政策金利 | 予測 Flat 35 (35-Year Fixed) | スプレッド |
|---|---|---|---|
| 2026-10 | 1.23% | 3.22% | +1.99pp |
| 2026-11 | 1.23% | 3.23% | +2.00pp |
| 2026-12 | 1.40% | 3.25% | +1.85pp |
| 2027-01 | 1.55% | 3.27% | +1.72pp |
| 2027-02 | 1.55% | 3.29% | +1.74pp |
| 2027-03 | 1.69% | 3.32% | +1.63pp |
| 2027-04 | 1.76% | 3.35% | +1.59pp |
| 2027-05 | 1.76% | 3.38% | +1.61pp |
| 2027-06 | 1.77% | 3.40% | +1.63pp |
| 2027-07 | 1.77% | 3.43% | +1.66pp |
| 2027-08 | 2.04% | 3.46% | +1.42pp |
| 2027-09 | 2.04% | 3.50% | +1.46pp |
日銀の政策が日本の住宅ローン金利に届く仕組み
日本は先進国の中で例外的な存在です。日本銀行は無担保コール翌日物金利の誘導目標（政策金利）を設定します。これはTIBOR後のリスクフリーベンチマークである**TONA (Tokyo Overnight Average Rate)**のアンカーになります。
しかし、典型的な日本の住宅ローンへの波及は、独特に遅く、部分的です。その理由は、新規実行の70%超を占める変動金利住宅ローンが、TONAや政策金利を直接基準に価格設定されていないことにあります。変動金利は短期プライムレートを基準にしており、これは大手商業銀行が自ら設定し、歴史的に大きな政策変更に反応する場合にのみ調整してきました。短期プライムレートは2009年1月から2024年初めまで1.475%に据え置かれました。この15年間に日銀は政策金利を複数回動かしましたが、短期プライムは動きませんでした。
その結果、日銀政策金利から典型的な変動金利住宅ローンへのパススルーは、9カ月のラグで約0.40にとどまります。これはここで追跡している7つの中央銀行の中で圧倒的に低い水準です。日銀が2024年にマイナス金利を解除した後でさえ、その後12カ月間の平均的な変動金利住宅ローンの上昇は約25 bpにとどまりました。
現在の金利スナップショット
スナップショット表には、典型的な変動金利住宅ローン（変動金利）、フラット35の35年固定平均、TONA、日銀政策金利が表示されます。変動金利は依然として極めて低く、多くの借り手で1%未満です。これが、日本の住宅ローン返済負担率がOECDで最も低い最大の理由です。
政策金利に対する過去のスプレッド
短期プライムレートが硬直的であるため、変動金利住宅ローンと日銀政策金利のスプレッドは、時期によっては政策金利と負の相関を示してきました。2024-2025年に日銀が利上げした際、銀行がゆっくりと転嫁する前にスプレッドは縮小しました。過去チャートはこの特徴的なパターンを示しています。
対照的に、フラット35の固定金利は10年JGB利回り + 固定マージンを直接基準に価格設定されるため、現在の政策金利よりも市場期待に沿って動きます。
12カ月先の経路
日本をモデル化するには、短期プライムレートの硬直性を認識する必要があります。当社のフォワードモデルは、低いパススルー（0.40）と9カ月のラグを適用しており、これは過去の関係を近似するものです。その含意は、市場が日銀の追加引き締めを織り込んでも、典型的な変動金利住宅ローンは今後1年間で小幅な上昇にとどまると予測されることです。これは、同じ大きさの政策変更がほぼ1対1で転嫁されるオーストラリアや英国とは大きく異なります。
日本固有の住宅ローン商品慣行
- 変動金利: 新規実行の約70%。貸し手の短期プライムレートに連動し、2026年は通常プライム − 2.0%から − 2.5%で、実効金利は1%を大きく下回ります。
- Flat 35（フラット35）: 住宅金融支援機構（JHF）が標準化した35年固定金利住宅ローンで、JHF MBSに証券化されます。新規実行の約15%。
- 10/20年固定期間選択型金利（10年固定）: 10年間金利を固定し、その後変動金利へ移行する商品。新規実行の約10%。
- ペアローン: 夫婦による共同申込で、共働きの東京世帯で一般的です。
- 住宅ローン控除: 借り手は13年間、残高の約0.7%を所得税から控除できます。これは無視できない補助です。
主要メガバンク（MUFG、Mizuho、SMBC）と地方銀行が実行を支配しており、Aruhiのようなノンバンクはフラット35を専門としています。
出典と方法論
- 変動金利: Bank of Japan “Average Contract Interest Rates on Loans and Discounts” + major bank disclosures。
- フラット35: JHF monthly average for the most-used package (取扱金融機関の最低金利)。
- 日銀政策金利: BoJ Policy Decisions release。
- TONA: BoJ TONA reference rate。
- インプライド政策経路: JPY OIS curve, TONA-linked。
日銀会合確率については、日本銀行ページをご覧ください。