インド住宅ローン金利 2026: 住宅ローンEBLRとRBIレポ金利
Reserve Bank of India · INR · パススルー 92% 期間 2 か月
Will India mortgage rates go up or down over the next 12 months?
Higher +25bpInterest-rate futures currently imply that the typical 20-Year EBLR-Linked in India rises from 7.63% today to 7.88% by 2027-09, about 25 basis points higher. This is not a forecast: it is the mortgage rate consistent with what markets are already pricing for Reserve Bank of India policy.
データ更新日 2026-10-12. Derived from interest-rate futures pricing for the policy rate, plus this market's long-run mortgage spread, pass-through factor and transmission lag. Market pricing changes daily and has been wrong before. Not financial advice.
伝達チェーン
住宅ローン金利 − 政策金利の過去平均スプレッド: 2.38pp. 現在のスプレッド: 2.13pp. 長期平均を下回っています。競争や資産購入がスプレッドを圧縮しています。
インプライド12か月先フォワードパス
先物市場が示す政策金利パスが維持され、過去スプレッドが長期平均へ戻る場合に、代表的な固定型住宅ローン金利がどこに落ち着くかを示します。
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上部の4つのタイルは、この国のライブの政策金利（中央銀行が設定）、インターバンク金利、家計が利用できる代表的な固定型および変動型住宅ローン金利を示します。政策金利と住宅ローン金利の差がスプレッドで、貸し手が資金調達、信用リスク、利益を賄うために上乗せする部分です。
最初のチャートは、過去5年間のスプレッドを示します。網掛け部分が広がると、通常は長期債市場の変化や追加リスクの織り込みにより、銀行が政策金利に上乗せする幅を広げていることを意味します。狭まる場合は、競争や中央銀行の債券購入がマージンを圧縮しています。2つ目のチャートであるインプライド12か月先フォワードパスは、現在の先物市場が織り込む政策金利の行方に過去スプレッドを適用し、両方の関係が成り立つ場合に住宅ローン金利がどこに着地するかを示します。これは予測ではなく、現在の市場価格がすでに示唆している水準です。
国別スプレッドの要因
住宅ローン金利と政策金利のスプレッドは、主に4つの要因に分解できます。第一に、資金調達カーブ：貸し手が主にカバードボンドで資金調達する法域（ドイツ、デンマーク、フランス、スウェーデン）では、スワップ＋カバードスプレッドのベーシスを受け継ぎます。これは2022年前の5-15 bpから、ECBのAPP/PEPP縮小期には25-50 bpへ拡大しました。預金基盤で資金調達する貸し手（英国、オーストラリア）は、短期金利の伝達と預金ベータにより強く結び付きます。米国の貸し手はローンをagency MBSプールへ売却するため、スプレッドはプライマリー・セカンダリーMBSベーシスとFed SOMA再投資方針に敏感です。
第二に、期限前返済オプションとコンベクシティ：経済的な期限前返済ペナルティがない商品（米国30年、デンマークのコーラブル債）は名目スプレッドではなくOASで取引されます。金利ボラティリティ局面（VIX-Treasury MOVEの共動）でOASが拡大すると、借り手金利へ直接波及します。ペナルティで保護された欧州商品（ドイツの§489 BGB下のFestzins、フランスのindemnité de remboursement anticipé）は、オプションプレミアムが最小限です。第三に、貸し手のデュレーションミスマッチ：主要な現地商品が短期固定（英国2/5年）であれば資産負債ギャップは小さく、スプレッドは安定します。長期固定（米国30年、ドイツ10年）の場合、貸し手はデュレーションヘッジをスワップ市場やMBS市場に依存し、これらのヘッジ市場がストレスを受けるとスプレッドは拡大します。第四に、規制上限と資本規制：フランスのtaux d'usure、LTV/DTIの健全性フロア（スイス、オーストラリア、カナダ）、Basel IIIのLTV区分別リスクウェイト差は、貸出の限界コストを変え、1〜3四半期のラグを伴って提示金利に反映されます。
フォワードパス（月次）
| 月 | インプライド政策金利 | 予測 20-Year EBLR-Linked | スプレッド |
|---|---|---|---|
| 2026-10 | 5.50% | 7.75% | +2.25pp |
| 2026-11 | 5.50% | 7.81% | +2.31pp |
| 2026-12 | 5.50% | 7.84% | +2.34pp |
| 2027-01 | 5.50% | 7.86% | +2.36pp |
| 2027-02 | 5.50% | 7.87% | +2.37pp |
| 2027-03 | 5.50% | 7.87% | +2.37pp |
| 2027-04 | 5.50% | 7.88% | +2.38pp |
| 2027-05 | 5.50% | 7.88% | +2.38pp |
| 2027-06 | 5.50% | 7.88% | +2.38pp |
| 2027-07 | 5.50% | 7.88% | +2.38pp |
| 2027-08 | 5.50% | 7.88% | +2.38pp |
| 2027-09 | 5.50% | 7.88% | +2.38pp |
RBIの政策がインド住宅ローン金利に届く仕組み
インド準備銀行（RBI）は政策レポ金利を設定します。これはRBIが政府証券を担保に商業銀行へ資金を貸し出す際の金利です。政策レポ金利は、FBILが公表する銀行間ベンチマークである**MIBOR (Mumbai Interbank Offered Rate)**のアンカーになります。
インドの住宅ローンへの波及は、規制設計により、ここで追跡している7つの中央銀行の中でも最も速い部類に入ります。2019年10月以降、RBIは住宅ローンを含むすべての新規変動金利型リテールローンを**External Benchmark Lending Rate (EBLR)**に連動させることを義務づけています。多くの場合、EBLRはレポ金利そのものですが、MIBORや3カ月Tビル利回りが使われることもあります。EBLR連動住宅ローンは少なくとも四半期ごとに見直される必要があるため、レポ金利の変更は借り手のEMIに1回の請求サイクル内で波及します。
これは、それ以前の**MCLR (Marginal Cost of Funds Based Lending Rate)**制度からの大きな転換です。MCLRの下では、銀行はパススルーを遅らせる広い裁量を持っていました。2026年までに、既存の変動金利住宅ローンの95%超がMCLRではなくEBLRに移行しています。
現在の金利スナップショット
スナップショットには、典型的なEBLR連動住宅ローン金利、非EBLRローンの変動金利相当、翌日物MIBOR、RBIレポ金利が表示されます。2026年5月時点で、典型的な住宅ローン金利は8%台後半にあり、高いレポ金利とインドの構造的に広い信用スプレッドの双方を反映しています。
レポ金利に対する過去のスプレッド
住宅ローン金利とレポ金利のスプレッドは、EBLR移行後、平均で約2.25パーセントポイントです。このスプレッドの構成要素は以下の通りです。
- ベンチマークを上回るスプレッド（銀行のマークアップ）: 通常1.5-2.0 pp。
- Strategic Premium / Risk Premium: 信用スコア、LTV、所得源に応じた借り手固有の上乗せで、0.25-1.0 pp。
- スプレッドはPSBの優良給与所得者向けでは縮小し、民間NBFCの自営業者向けでは拡大します。
上のチャートは5年間の月次経路を示しています。目立つ局面は以下の通りです。
- 2020-2021年: パンデミック時のリスク再評価により、スプレッドは約2.7 ppへ拡大しました。
- 2022-2023年: RBIが積極的に利上げする中、銀行がその一部を吸収したため、スプレッドは縮小しました。
- 2024-2026年: スプレッドは長期平均近辺へ正常化しました。
12カ月先の経路
インプライド経路には、期待されるレポ金利変動の代理としてMIBOR-OISを使用します（インドにはFed Funds futuresのような厚い流動性を持つ政策金利先物がありません）。予測住宅ローン金利には92%のパススルーと2カ月のラグを適用します。これは、EBLR義務化を反映した世界的にも高いパススルー比率です。
市場がRBIの追加緩和を織り込んでいる場合、EBLR連動住宅ローンはほぼ1対1で低下するはずで、大手銀行は同じ四半期のリセットサイクル内に再価格設定します。
インド固有の住宅ローン商品慣行
- EBLR連動変動金利住宅ローン: 2019年以降の主力商品。EMIは四半期ごとに変わる可能性がありますが、多くの借り手はEMIを固定し、返済期間を延ばすことを選びます。
- 固定金利住宅ローン: まれで、通常は最初の1-3年のみです。
- MCLR連動の旧ローン: 2019年以前からの残存分。銀行はEBLRへの移行を提案しなければなりません。
- PMAY補助金: Pradhan Mantri Awas Yojanaの下で、対象となる初回購入者はローンの一部について最大6.5%の利子補給を受け、実効金利が大きく低下します。
- LTV上限: RBIは₹30 lakhまでのローンに最大90% LTV、₹30-75 lakhに80%、₹75 lakh超に75%を義務づけています。
- 返済期間: 最長30年で、多くの場合、退職年齢 + 10年が上限です。
State Bank of India、HDFC Bank（HDFC Ltd.との合併後）、ICICI Bank、LIC Housing Financeが最大手の住宅ローン提供者です。
出典と方法論
- EBLR連動住宅ローン金利: RBI Weighted Average Lending Rate on outstanding floating-rate housing loans。
- レポ金利: RBI Monetary Policy Committee resolutions。
- MIBOR: Financial Benchmarks India Ltd (FBIL) overnight MIBOR。
- インプライド政策経路: MIBOR-OIS curve。
RBI MPC会合確率については、インド準備銀行ページをご覧ください。