ユーロ圏住宅ローン金利 2026: 10年固定とECB預金ファシリティ金利
European Central Bank · EUR · パススルー 85% 期間 4 か月
Will Eurozone mortgage rates go up or down over the next 12 months?
Higher +75bpInterest-rate futures currently imply that the typical Weighted Fixed Benchmark in the Eurozone rises from 3.59% today to 4.34% by 2027-09, about 75 basis points higher. This is not a forecast: it is the mortgage rate consistent with what markets are already pricing for European Central Bank policy.
データ更新日 2026-10-12. Derived from interest-rate futures pricing for the policy rate, plus this market's long-run mortgage spread, pass-through factor and transmission lag. Market pricing changes daily and has been wrong before. Not financial advice.
Member-Country Bond Yields & Mortgage Rates
10-year government bond yield and the representative new-business mortgage rate for each euro-area member, with the spread over the ECB deposit rate. Rows sorted by mortgage rate; the weighted composite above is driven by the larger markets only.
| 国 | Typical Product | 10Y Govt Bond | 住宅ローン金利 | Spread vs ECB |
|---|---|---|---|---|
| スロバキア | Fixed-period mortgage (3-5 yr) 5-年満期 | 3.35% | 4.30% | +1.80pp |
| エストニア | Euribor-linked variable 1-年満期 | 3.40% | 4.20% | +1.70pp |
| ラトビア | Euribor-linked variable 1-年満期 | 3.35% | 4.00% | +1.50pp |
| ギリシャ | Fixed-period mortgage 15-年満期 | 3.45% | 3.90% | +1.40pp |
| リトアニア | Euribor-linked variable 1-年満期 | 3.20% | 3.90% | +1.40pp |
| オランダ | 10-30-Year fixed 20-年満期 | 2.75% | 3.85% | +1.35pp |
| キプロス | Fixed-period mortgage 5-年満期 | 3.30% | 3.85% | +1.35pp |
| イタリア | 20-30-Year mutuo a tasso fisso 25-年満期 | 3.65% | 3.75% | +1.25pp |
| アイルランド | 3-5-Year fixed 4-年満期 | 2.85% | 3.75% | +1.25pp |
| ベルギー | 20-Year fixed 20-年満期 | 3.00% | 3.70% | +1.20pp |
| ドイツ | 10-Year Festzinsbindung 10-年満期 | 2.55% | 3.65% | +1.15pp |
| オーストリア | 10-15-Year fixed 15-年満期 | 2.95% | 3.60% | +1.10pp |
| スロベニア | Fixed-rate mortgage 10-年満期 | 3.10% | 3.60% | +1.10pp |
| ポルトガル | Mixed / fixed-period mortgage 10-年満期 | 3.05% | 3.55% | +1.05pp |
| クロアチア | Fixed-rate mortgage 10-年満期 | 3.30% | 3.55% | +1.05pp |
| ルクセンブルク | Fixed-rate mortgage 15-年満期 | 2.70% | 3.55% | +1.05pp |
| フランス | 20-25-Year taux fixe 25-年満期 | 3.05% | 3.45% | +0.95pp |
| スペイン | 15-30-Year hipoteca tipo fijo 25-年満期 | 3.15% | 3.35% | +0.85pp |
| フィンランド | Euribor-linked variable 1-年満期 | 2.80% | 3.35% | +0.85pp |
| マルタ | Variable-rate mortgage floating | 3.25% | 3.30% | +0.80pp |
Per-country mortgage rate forecasts
Each euro-area member has its own page with the national mortgage rate, the 10-year government bond yield, the spread over the ECB deposit rate, and the 12-month path implied by euro futures pricing.
伝達チェーン
住宅ローン金利 − 政策金利の過去平均スプレッド: 1.30pp. 現在のスプレッド: 1.09pp. 長期平均を下回っています。競争や資産購入がスプレッドを圧縮しています。
インプライド12か月先フォワードパス
先物市場が示す政策金利パスが維持され、過去スプレッドが長期平均へ戻る場合に、代表的な固定型住宅ローン金利がどこに落ち着くかを示します。
このページの読み方
上部の4つのタイルは、この国のライブの政策金利（中央銀行が設定）、インターバンク金利、家計が利用できる代表的な固定型および変動型住宅ローン金利を示します。政策金利と住宅ローン金利の差がスプレッドで、貸し手が資金調達、信用リスク、利益を賄うために上乗せする部分です。
最初のチャートは、過去5年間のスプレッドを示します。網掛け部分が広がると、通常は長期債市場の変化や追加リスクの織り込みにより、銀行が政策金利に上乗せする幅を広げていることを意味します。狭まる場合は、競争や中央銀行の債券購入がマージンを圧縮しています。2つ目のチャートであるインプライド12か月先フォワードパスは、現在の先物市場が織り込む政策金利の行方に過去スプレッドを適用し、両方の関係が成り立つ場合に住宅ローン金利がどこに着地するかを示します。これは予測ではなく、現在の市場価格がすでに示唆している水準です。
国別スプレッドの要因
住宅ローン金利と政策金利のスプレッドは、主に4つの要因に分解できます。第一に、資金調達カーブ：貸し手が主にカバードボンドで資金調達する法域（ドイツ、デンマーク、フランス、スウェーデン）では、スワップ＋カバードスプレッドのベーシスを受け継ぎます。これは2022年前の5-15 bpから、ECBのAPP/PEPP縮小期には25-50 bpへ拡大しました。預金基盤で資金調達する貸し手（英国、オーストラリア）は、短期金利の伝達と預金ベータにより強く結び付きます。米国の貸し手はローンをagency MBSプールへ売却するため、スプレッドはプライマリー・セカンダリーMBSベーシスとFed SOMA再投資方針に敏感です。
第二に、期限前返済オプションとコンベクシティ：経済的な期限前返済ペナルティがない商品（米国30年、デンマークのコーラブル債）は名目スプレッドではなくOASで取引されます。金利ボラティリティ局面（VIX-Treasury MOVEの共動）でOASが拡大すると、借り手金利へ直接波及します。ペナルティで保護された欧州商品（ドイツの§489 BGB下のFestzins、フランスのindemnité de remboursement anticipé）は、オプションプレミアムが最小限です。第三に、貸し手のデュレーションミスマッチ：主要な現地商品が短期固定（英国2/5年）であれば資産負債ギャップは小さく、スプレッドは安定します。長期固定（米国30年、ドイツ10年）の場合、貸し手はデュレーションヘッジをスワップ市場やMBS市場に依存し、これらのヘッジ市場がストレスを受けるとスプレッドは拡大します。第四に、規制上限と資本規制：フランスのtaux d'usure、LTV/DTIの健全性フロア（スイス、オーストラリア、カナダ）、Basel IIIのLTV区分別リスクウェイト差は、貸出の限界コストを変え、1〜3四半期のラグを伴って提示金利に反映されます。
フォワードパス（月次）
| 月 | インプライド政策金利 | 予測 Eurozone Weighted Fixed Benchmark | スプレッド |
|---|---|---|---|
| 2026-10 | 2.50% | 3.64% | +1.14pp |
| 2026-11 | 2.52% | 3.67% | +1.16pp |
| 2026-12 | 2.72% | 3.75% | +1.03pp |
| 2027-01 | 2.72% | 3.80% | +1.09pp |
| 2027-02 | 2.80% | 3.87% | +1.07pp |
| 2027-03 | 2.98% | 3.95% | +0.98pp |
| 2027-04 | 2.98% | 4.02% | +1.05pp |
| 2027-05 | 3.05% | 4.09% | +1.04pp |
| 2027-06 | 3.12% | 4.16% | +1.04pp |
| 2027-07 | 3.19% | 4.23% | +1.04pp |
| 2027-08 | 3.19% | 4.29% | +1.10pp |
| 2027-09 | 3.22% | 4.34% | +1.12pp |
ECBの政策がユーロ圏住宅ローン金利に届く仕組み
欧州中央銀行（ECB）は3つの政策金利を設定しています。2008年に超過準備が導入されて以降、預金ファシリティ金利が運用上の拘束力を持つ金利となっています。預金金利は**€STR (Euro Short-Term Rate)**のアンカーで、€STRは預金ファシリティ金利から数ベーシスポイント以内に位置し、ほぼすべての銀行間調達の参照金利として機能します。
住宅ローン金利への波及は、米国より速く、より完全です。構造的な理由は3つあります。
- 銀行が中心: ユーロ圏住宅ローンの約80%は証券化されず銀行のバランスシートに残るため、銀行は調達コストの変化をより直接的に転嫁します。
- 典型的な固定期間が短い: ドイツとオランダを除けば、最も一般的な固定期間は30年ではなく5-10年です。これは政策金利が実際に動く期間に近いものです。
- MIR統計が公開されている: ECBのMFI Interest Rate (MIR)データセットは新規取引の月次平均金利を公表しているため、スプレッドを厳密に観察でき、競争も働きやすくなっています。
国別の商品慣行
ユーロ圏は単一の市場ではありません。「典型的な」住宅ローンは加盟国ごとに大きく異なります。
- ドイツ: 10年Festzinsbindung（10年金利固定、その後再交渉）。住宅ローンはフルリコースで、長めの固定期間が主流です。
- フランス: 20-25年のtaux fixe（ローン全期間固定）で、銀行が課せる金利には上限（taux d’usure）があります。
- イタリア: mutuo a tasso fisso（通常20-30年固定）またはEuriborに連動するtasso variabile。
- スペイン: hipoteca tipo fijo（15-30年固定）が2022年以降、変動金利を上回る主流になりました。2022年以前は変動型のEuribor + spread商品が中心でした。
- オランダ: 10-30年固定で、住宅ローン利息の税額控除があります（段階的に縮小中）。
スナップショット表では、ドイツ、フランス、イタリア、スペイン、ポルトガル、オランダ、ベルギー、オーストリアの加重バスケットを使用します。ドイツは市場規模が大きいため含めていますが、欧州連合全体またはユーロ圏全体の代理指標として扱っていません。
ECB預金ファシリティ金利に対する過去のスプレッド
ユーロ圏は、主要国の中で最も明瞭な波及を示します。10年固定住宅ローンとECB預金金利のスプレッドは、2015年以降おおむね1.3パーセントポイントで推移しており、目立つ乖離は2つあります。
- 2020-2022年: PEPP/APPに基づくECBの資産買い入れによりイールドカーブの長期側が抑えられ、銀行が安く調達できたため、スプレッドは1.0 pp近辺まで縮小しました。
- 2022-2024年: 予想される政策引き締めに先立って銀行が再価格設定したため、スプレッドは一時的に拡大しました。Bund 10yは住宅ローン金利の調整より速く売られました。
2026年半ばまでにスプレッドは正常化しています。上のチャートはその全経路を示しています。
12カ月先の経路
フォワード経路は、3-month Euribor futuresと**€STR-OIS curves**を使って今後1年間のECB預金金利を推計し、そこに過去のスプレッドを加えて加盟国の加重バスケットを予測します。ユーロ圏のパススルーは高いため（約85%が4カ月以内）、予測住宅ローン金利はインプライド政策金利をかなり近く追います。
出典と方法論
- 10年固定住宅ローン金利（DE、FR、IT、ES平均）: ECB MFI Interest Rate Statistics (MIR dataset)。
- 変動金利（1年固定または変動）: ECB MIR series MFI.M.U2.B.A2A.A.R.A.2240.EUR.N。
- ECB預金金利: ECB key interest rates (KIR)。
- €STR: ECB Euro short-term rate。
- インプライド政策経路: 3-month Euribor futures + €STR-OIS curve。
ECBのより詳しい分析は欧州中央銀行ページを、ドイツBundの文脈はイールドカーブ・モニターをご覧ください。