カナダ住宅ローン金利 2026: 5年固定とカナダ銀行政策金利
Bank of Canada · CAD · パススルー 88% 期間 3 か月
伝達チェーン
住宅ローン金利 − 政策金利の過去平均スプレッド: 1.75pp. 現在のスプレッド: -0.70pp. 長期平均を下回っています。競争や資産購入がスプレッドを圧縮しています。
過去スプレッド（5年・月次）
政策金利と代表的な固定型住宅ローン金利の比較。網掛け部分がスプレッドです。
インプライド12か月先フォワードパス
先物市場が示す政策金利パスが維持され、過去スプレッドが長期平均へ戻る場合に、代表的な固定型住宅ローン金利がどこに落ち着くかを示します。
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上部の4つのタイルは、この国のライブの政策金利（中央銀行が設定）、インターバンク金利、家計が利用できる代表的な固定型および変動型住宅ローン金利を示します。政策金利と住宅ローン金利の差がスプレッドで、貸し手が資金調達、信用リスク、利益を賄うために上乗せする部分です。
最初のチャートは、過去5年間のスプレッドを示します。網掛け部分が広がると、通常は長期債市場の変化や追加リスクの織り込みにより、銀行が政策金利に上乗せする幅を広げていることを意味します。狭まる場合は、競争や中央銀行の債券購入がマージンを圧縮しています。2つ目のチャートであるインプライド12か月先フォワードパスは、現在の先物市場が織り込む政策金利の行方に過去スプレッドを適用し、両方の関係が成り立つ場合に住宅ローン金利がどこに着地するかを示します。これは予測ではなく、現在の市場価格がすでに示唆している水準です。
国別スプレッドの要因
住宅ローン金利と政策金利のスプレッドは、主に4つの要因に分解できます。第一に、資金調達カーブ：貸し手が主にカバードボンドで資金調達する法域（ドイツ、デンマーク、フランス、スウェーデン）では、スワップ＋カバードスプレッドのベーシスを受け継ぎます。これは2022年前の5-15 bpから、ECBのAPP/PEPP縮小期には25-50 bpへ拡大しました。預金基盤で資金調達する貸し手（英国、オーストラリア）は、短期金利の伝達と預金ベータにより強く結び付きます。米国の貸し手はローンをagency MBSプールへ売却するため、スプレッドはプライマリー・セカンダリーMBSベーシスとFed SOMA再投資方針に敏感です。
第二に、期限前返済オプションとコンベクシティ：経済的な期限前返済ペナルティがない商品（米国30年、デンマークのコーラブル債）は名目スプレッドではなくOASで取引されます。金利ボラティリティ局面（VIX-Treasury MOVEの共動）でOASが拡大すると、借り手金利へ直接波及します。ペナルティで保護された欧州商品（ドイツの§489 BGB下のFestzins、フランスのindemnité de remboursement anticipé）は、オプションプレミアムが最小限です。第三に、貸し手のデュレーションミスマッチ：主要な現地商品が短期固定（英国2/5年）であれば資産負債ギャップは小さく、スプレッドは安定します。長期固定（米国30年、ドイツ10年）の場合、貸し手はデュレーションヘッジをスワップ市場やMBS市場に依存し、これらのヘッジ市場がストレスを受けるとスプレッドは拡大します。第四に、規制上限と資本規制：フランスのtaux d'usure、LTV/DTIの健全性フロア（スイス、オーストラリア、カナダ）、Basel IIIのLTV区分別リスクウェイト差は、貸出の限界コストを変え、1〜3四半期のラグを伴って提示金利に反映されます。
フォワードパス（月次）
| 月 | インプライド政策金利 | 予測 5-Year Fixed (Insured) | スプレッド |
|---|---|---|---|
| 2026-07 | 5.25% | 5.27% | +0.02pp |
| 2026-08 | 5.25% | 5.78% | +0.53pp |
| 2026-09 | 5.25% | 6.13% | +0.89pp |
| 2026-10 | 5.25% | 6.39% | +1.14pp |
| 2026-11 | 5.25% | 6.57% | +1.32pp |
| 2026-12 | 5.25% | 6.70% | +1.45pp |
| 2027-01 | 5.25% | 6.78% | +1.53pp |
| 2027-02 | 5.25% | 6.85% | +1.60pp |
| 2027-03 | 5.25% | 6.89% | +1.64pp |
| 2027-04 | 5.25% | 6.92% | +1.67pp |
| 2027-05 | 5.25% | 6.95% | +1.70pp |
| 2027-06 | 5.25% | 6.96% | +1.71pp |
カナダ銀行の政策がカナダ住宅ローン金利に届く仕組み
カナダ銀行は翌日物金利目標（政策金利）を設定します。これはCDOR後のリスクフリーベンチマークである**CORRA (Canadian Overnight Repo Rate Average)**と、銀行が公表するプライムレート（慣行上は政策金利 + 2.20%）のアンカーになります。
カナダの住宅ローンへの波及は中程度に速いものの、2つの点で特徴的です。
- 5年ごとの実質的な借り換え: 多くのカナダ住宅ローンは25年で償却されますが、金利が固定されるのは5年（「ターム」）だけです。5年後、借り手は再交渉するか貸し手を切り替える必要があります。これにより、借り手が現在の市場金利に再価格設定される継続的な流れが生まれます。
- 保険付きと保険なしの価格差: 頭金が20%未満の住宅ローンは、CMHC、Sagen、またはCanada Guarantyによる保険が必要です。保険付きローンはNHA MBSにプールされ、保険なしローンより約10-30 bp低く価格設定されます。
変動金利住宅ローンはカナダ銀行の各決定に合わせて再価格設定されます。5年固定住宅ローンは、5年カナダ国債利回りに信用リスクと貸し手間競争を反映したスプレッドを加えて価格設定されます。
現在の金利スナップショット
スナップショット表には、典型的な5年固定（保険付き）、5年変動、CORRA、BoC翌日物金利が表示されます。2026年5月時点で、5年固定は4%台半ばにあり、2023-2024年のピークから大きく低下しています。
政策金利に対する過去のスプレッド
5年固定と政策金利のスプレッドは、パンデミック前に平均で約1.75 ppでした。目立つ局面は2つあります。
- 2020-2021年: BoCが政策金利を0.25%まで引き下げた一方で5年カナダ国債は約1%にとどまったため、スプレッドは約3 ppへ拡大しました。
- 2022-2023年: BoC利上げに先行して5年カナダ国債が売られたため、スプレッドは縮小し、一時的に逆転すらしました。
- 2024-2026年: スプレッドは約1.5-1.8 ppへ正常化しています。
変動金利住宅ローンのスプレッドは構造的に狭く（約1.4 pp）、これは変動金利が政策金利に連動して動くプライムレートを直接基準に価格設定されるためです。
12カ月先の経路
インプライド政策経路には、TMXの3-month CORRA futures（CRA商品）を使用します。これはカナダ短期金利における、英ポンド市場の同等商品に相当する最も厚い取引の契約です。予測5年固定住宅ローン金利には、過去のスプレッドに88%のパススルーと3カ月のラグを適用しています。
実務上の注意点として、カナダの「ストレステスト」では、借り手は契約金利 + 2パーセントポイントまたは5.25%のいずれか高い方で返済能力を満たす必要があります。インプライド経路が契約金利の大幅な低下を示しても、5.25%のストレステスト下限が、実際に提示される金利ではなく借入余力を制約する要因になります。
カナダ固有の住宅ローン商品慣行
- 5年固定: 最も一般的な商品（新規実行の約55%）。
- 5年変動（金利は動くが多くの貸し手では支払額は固定）: 新規実行の約30%。
- 3年固定は、借り手が予想される利下げに備える中で2024-2026年にシェアを伸ばしました。
- **高LTV（保険付き）**住宅ローン（頭金20%未満）は、元本に2.8-4.0%のCMHC保険料が上乗せされます。
- **Conventional（保険なし）**住宅ローン（頭金20%以上）: 保険は不要ですが、引受基準はより厳格です。
- Posted rateとdiscounted rate: 大手5行は「posted」の5年金利を公表していますが、これはIRD違約金のためのベンチマークにすぎず、実際に支払う人はほとんどいません。「discounted」または「special」金利が実際の市場金利です。
出典と方法論
- 5年固定conventional rate: Statistics Canada Table 10-10-0145-01。
- 5年固定insured rate: CMHC Residential Mortgage Industry Report。
- BoC政策金利: Bank of Canada press releases。
- CORRA: Bank of Canada / CanDeal CORRA reference rate。
- インプライド政策経路: TMX 3-month CORRA Futures (CRA)。
BoC会合確率については、カナダ銀行ページをご覧ください。