中央銀行の政策金利から国別住宅ローン金利へ。主要7経済圏を比較
データ更新日 2026-07-18中央銀行の各金利決定は、住宅所有者に届くまで3段階のチェーンを通ります：
中央銀行が設定（Fed Funds、ECB Deposit、Bank Rateなど）
SOFR、€STR、SONIA、BBSW、CORRA、TONA、MIBOR
国ごとの固定型・変動型商品
住宅ローン金利とは、住宅ローンに対して支払う利息です。大きく2種類あり、固定金利は一定期間（米国では30年、ドイツでは10年、英国では2〜5年）変わらず、変動金利は短期市場金利に応じて上下します。どちらを選ぶかは、実質的には今後の金利の方向への賭けです。今日固定すれば金利上昇時に安心でき、変動にすれば金利低下時に節約できます。
Federal Reserveが政策金利を25ベーシスポイント引き上げても、米国の代表的な30年住宅ローンがすぐに25 bp上がるわけではありません。住宅ローン金利は政策金利だけで決まらないためです。チェーンの第一段階はインターバンク参照金利です。SOFR（米国）、€STR（ユーロ圏）、SONIA（英国）、TONA（日本）などの短期ベンチマークで、銀行同士が翌日物で貸し借りする金利です。これらは政策金利に非常に近く連動します。そこから貸し手は、資金調達コスト、信用リスク、営業費用、利益を賄うマージンを加えて住宅ローン金利を組み立てます。
そのため、政策金利が5%でも、同時に米国では7%の固定住宅ローン、ドイツでは4%の固定、そして日本では1.5%の変動金利が成立し得ます。伝達は、現地の商品構造、貸し手間の競争、現地の長期債利回り、規制に左右されます。下のページでは、各利上げのどれだけが実際に借り手へ届くのか、そしてどれほど時間がかかるのかを追跡します。
固定金利住宅ローンは、満期が対応するリスクフリーカーブに信用・資金調達スタックを上乗せして価格付けされます。標準的な米国30年コンフォーミング金利は、おおむね10Y Treasury + primary-secondary MBS basis + originator marginに分解できます。MBSベーシス（現在は長期平均約120 bpに対して約150-180 bp）が循環的変動の大半を吸収します。欧州のカバードボンド資金調達商品では5Y/10Yスワップカーブがより重要な資金調達レッグです。ドイツのFestzinsbindung Pfandbriefはswap+covered-spread（2014年以降は通常5-25 bp）で借り換えられるため、10Y Bundが100 bp動くと、Hypothekendarlehen金利には係数約0.9で波及します。
規制上の摩擦は大きく異なります。フランスのtaux d'usureは新規住宅ローン金利を前四半期の市場平均プラス3分の1に制限し、市場の再価格付けを機械的に遅らせ、2022〜2023年の利上げ局面で見られた四半期ごとの新規実行停止を生みました。ドイツのFestzinsbindung慣行（5/10/15年が一般的で、§489 BGBにより10年後に限り期限前返済権が付与）は貸し手と借り手双方のデュレーションを固定するため、既存債務への伝達は遅くなります。オーストラリアでは変動金利優勢（残高の約70%）と月次の取締役会による再価格付けレビューにより、ほぼ即時にパススルーします。英国の2年/5年リセット構造はその中間で、住宅ローン満期のロールオフ集中が約24か月のラグを伴う不均一な再価格付け波を生み、BoEはこれをMPRの伝達付録で明示的にモデル化しています。
米国30年住宅ローンの期限前返済オプションは、世界の住宅ローン価格付けで最も支配的な非線形要因です。米国の借り手は期限前返済ペナルティなしで借り換えできるため、MBS投資家は金利に対するコールを暗黙にショートしています。Option-Adjusted Spread（OAS）フレームワークはこのコンベクシティを価格付けし、MBSオリジネーターによるOAS起点のヘッジがデュレーションショックを増幅します（2003年と2022年の「convexity vortex」）。期限前返済が制限された欧州10年商品（ドイツ、デンマーク固定、2022年前のフランス）は形式的な期限前返済手数料しか埋め込まず、OAS調整なしでswap+covered-spreadにかなり近く取引されます。このため、政策金利のパススルーを調整しても、米国住宅ローン金利は欧州の同種商品よりカーブ長期端へのベータが高くなります。
代表的な国別固定住宅ローン金利と政策金利。スプレッド = 住宅ローン金利 − 政策金利。
| 国 | 政策金利 | インターバンク | 代表的な固定商品 | 住宅ローン金利 | 政策金利との差 | Source |
|---|---|---|---|---|---|---|
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United States Federal Reserve | 3.62% | SOFR 4.32% | 30-Year Fixed 30-年満期 | 6.55% | +2.92pp | Estimated |
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Eurozone European Central Bank | 2.25% | €STR 2.41% | Eurozone Weighted Fixed Benchmark 10-年満期 | 3.59% | +1.34pp | Estimated |
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United Kingdom Bank of England | 3.75% | SONIA 3.73% | 2-Year Fixed (75% LTV) 2-年満期 | 5.55% | +1.80pp | Estimated |
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Australia Reserve Bank of Australia | 4.35% | BBSW 3M 4.46% | 3-Year Fixed (Owner-Occupier) 3-年満期 | 6.73% | +2.38pp | Estimated |
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Canada Bank of Canada | 5.25% | CORRA 2.78% | 5-Year Fixed (Insured) 5-年満期 | 4.55% | +-0.70pp | Estimated |
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Japan Bank of Japan | 1.00% | TONA 1.00% | Flat 35 (35-Year Fixed) 35-年満期 | 3.21% | +2.21pp | Estimated |
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India Reserve Bank of India | 5.25% | MIBOR 5.52% | 20-Year EBLR-Linked 20-年満期 | 7.63% | +2.38pp | Estimated |
「インプライド12か月先住宅ローンパス」は、金利先物から導かれるインプライド政策金利パスに、各国の過去スプレッドを組み合わせ、国別のパススルー係数と伝達ラグで平滑化したものです。パススルーは政策金利変更のどれだけが通常借り手へ届くかを、ラグはそれにどれだけ時間がかかるかを表します。
オーストラリアと英国は伝達が最も速く、1〜2か月以内に90-95%がパススルーします。日本は最も遅く、主要銀行がまれにしか調整しない硬直的な短期プライムレートに変動型住宅ローンが連動しているため、9か月で40%のパススルーにとどまります。米国は中間に位置します。主流の30年固定金利が政策金利そのものではなく、長期Treasury利回りで価格付けされるためです。
過去スプレッドチャートは長期的な関係を示し、フォワードパスはそれを現在の先物価格に適用します。これは予測ではありません。中央銀行政策について現在の市場価格と整合する金利水準です。